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Los Registradores de Títulos y su incongruente práctica para ejecutar sentencia adjudicación que nace de procedimiento embargo inmobiliario seguido con la Ley No. 189-11


Por: Juan Narciso Vizcaíno Canario

Mi interés en escribir este artículo tiene su base en una práctica que se está volviendo costumbre dentro del marco de las operaciones de los distintos Registros de Títulos a nivel nacional, con relación a los requisitos para inscribir una sentencia de adjudicación que ha sido el producto de un procedimiento de embargo inmobiliario seguido en virtud de las disposiciones de la Ley No. 189-11, para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y del Fideicomiso.

Es indiscutible que los Registradores de Títulos forman parte de los principales operadores de lo establecido en la indicada normativa, dado que dentro de sus funciones se encuentra la de asentar las actuaciones que se deriven del contenido de la norma de referencia, pero resulta que en su rol, para el cumplimiento efectivo de la ley se revela una evidente incongruencia, consistente en requerir una certificación de “no demanda en nulidad de sentencia de adjudicación” en contra de la decisión que resulta de los procedimientos de embargos inmobiliarios seguidos con la ley de referencia.


Si bien es cierto que en nuestro ordenamiento jurídico existen distintos regímenes para embargar inmobiliariamente, tales como: el ordinario establecido en el Código de Procedimiento Civil, otros especiales y algunos abreviados. No menos cierto es que cada un posee mecanismo de seguimiento y ejecución diferente. Tal es el caso del procedimiento que deriva de la ley No. 189-11, objeto del presente artículo, el cual, es súper expedito y tiene específicas particularidades. No obstante, los Registradores de Títulos han asumido una desatinada postura de solicitar una certificación de no demanda en nulidad de sentencia de adjudicación contra una decisión que no es recibible en nulidad. Es decir, que se trata de una adjudicación diferente a las demás, lo que conmina a los servidores judiciales de los Registros de Títulos a velar por su verdadero cumplimiento.

Se trata de una cuestión sencilla y de fácil comprensión, debido a que el contenido del artículo 167 de la Ley No. 189-11, es sumamente claro, el cual establece textualmente lo siguiente: “La sentencia de adjudicación, ya sea que contenga o no fallos sobre incidentes, no podrá ser atacada por acción principal en nulidad y sólo podrá ser impugnada mediante el recurso de casación, el cual deberá interponerse dentro de un plazo de quince (15) días, contados a partir de la notificación de la sentencia. La interposición del recurso de casación no tendrá efecto suspensivo. La demanda en suspensión, de ser interpuesta, por su sola introducción, tampoco tendrá efecto suspensivo y deberá ser fallada dentro de los treinta (30) días calendarios después de su notificación a la parte recurrida. Luego de su notificación, la sentencia de adjudicación será ejecutoria, tanto contra el embargado como contra cualquier otra persona que se encontrare ocupando, a cualquier título que fuere, los bienes adjudicados.”. 

Es de mi conocimiento que en fecha 27 de marzo del año 2012, la Dirección Nacional de Registro de Títulos, emitió la Resolución No. 19-0312, mediante la cual modificó los requisitos para las actuaciones que son sometidas ante los Registros de Títulos, estableciendo, para el caso de la inscripción de sentencias de adjudicación, el depósito de una certificación de no demanda en nulidad en contra de la decisión, la cual debe ser expedida por la sala que dictó la sentencia.

También es conocido que en el ejercicio de su función calificadora, el Registrador de Títulos, haciendo uso de las facultades que le asisten en virtud de los Artículos 48 y 54 del Reglamento General de Registro de Títulos, puede requerir documentación complementaria y que le arroje luz para cumplir con una eficiente actuación registral. Sin embargo, resulta que esa disposición no puede ser aplicada para la inscripción de sentencias de adjudicación originadas de un procedimiento que ha sido llevado con la Ley No. 189-11, porque es la propia ley la que cierra la posibilidad de toda acción principal en nulidad. Es incompatible con la aplicación de la ley que se continúe solicitando la referida certificación a una sentencia que solo tiene abierto el recurso de casación en la forma establecida por dicha norma.

He analizado en varias ocasiones la situación y justificación que pudiera alegarse para sustentar el proceder de los Registradores de Títulos, pero han sido infructuosos. También he leído cantidad considerables de oficios de observados que requieren tal documento. Alguien podría decirme cual es el sustento legal? O si se trata de algo de justicia? Realmente no lo creo.Mal podría un Registrador de Títulos ejecutar una sentencia, exigiendo una certificación de no nulidad, cuando en ese mismo instante puede estarse conociendo un recurso de casación en contra de la referida decisión que es la vía impugnatoria establecida por el legislador. Ejecución que se haría en desconocimiento de la existencia de tal casación, puesto que no se solicita el documento correspondiente, sino una certificación de una demanda que legalmente está cerrada.

Los abogados debemos colaborar con el fortalecimiento del sistema de justicia y no complacer lo que los operadores, en este caso, los Registradores de Títulos, pretenden hacer al aplicar la Ley No. 189-11, de la cual están haciendo un cumplimiento errado. Es importante que los indicados funcionarios modifiquen esa incongruente interpretación. La referida situación también debe ser comunicada a las altas autoridades del Poder Judicial, para que se empoderen del asunto y tracen las políticas que vayan en sintonía con la norma. 


Vale recordar que se trata de asuntos relativo al derecho fundamental de propiedad y que cualquier vulneración al mismo puede ser cuestionada y comprometer la responsabilidad civil de dicho funcionario, al amparo de lo que establece el Artículo 148 de la Constitución, por lo que la Suprema Corte de Justicia debe velar por el sano cumplimiento de las normas y que no se vuelva una tradición la ejecución de las mismas conforme a los criterios de sus funcionarios, puesto que estaría atentando contra la seguridad jurídica.

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