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Desnaturalización del Referimiento en la Jurisdicción Inmobiliaria

Por: Juan Narciso Vizcaino Canario

I. Naturaleza jurídica de la acción en referimiento

El referimiento es una acción rápida y sencilla para obtener del Presidente del tribunal una ordenanza que resuelva provisionalmente una incidencia sin decidir el fondo del asunto. En Francia, desde su organización en el sistema judicial, se conoce bajo el nombre de “Référé”. En nuestro país, originalmente el referimiento encontraba su consagración legal en los artículos 806 al 811 del Código de Procedimiento Civil, los cuales correspondían a los mismos textos del antiguo Código de Procedimiento Civil Francés, pero estos fueron derogados y a la vez sustituidos por los artículos 101 al 112, 140 y 141 de la Ley 834, del 15 de julio de 1978.

Ante la lentitud de los procesos de fondo es preciso disponer de tutelas que disminuyan o impidan los perjuicios que puede ocasionar la espera de una decisión. Es por el perjuicio que la demora puede provocar, que los juicios provisionales requieren una respuesta inmediata. 

El artículo 101, de la ley No. 834, del 15 de julio de 1978, expresa que “La ordenanza en referimiento es una decisión provisional rendida a solicitud de una parte, la otra presente o citada, en los casos en que la ley confiere a un juez que no está apoderado de lo principal el poder de ordenar inmediatamente las medidas necesarias”. El citado texto legal, se refiere, al indicar el juez de los referimientos, a un juez que no está apoderado de lo principal. Esto es una traducción literal del artículo 484 del Código de Procedimiento Civil Francés, pero no encaja perfectamente en la organización judicial dominicana, porque los juzgados de primera instancia en Francia, son colegiados, mientras que en la República Dominicana, son unipersonales.

Con las modificaciones insertadas por la Ley 834, del 15 de julio de 1978, se implementaron ciertos cambios que se describen desde la ampliación de los poderes del juez de los referimientos al momento de ejercerlos y hasta la inclusión del Presidente de la Corte de Apelación como juez de referimientos.


II.  Inserción del referimiento en la jurisdicción inmobiliaria

El derecho inmobiliario es una de las más complejas y apasionantes de ramas del Derecho. Su estudio se hace cada día más necesario y obligatorio, tanto para los juristas y abogados en ejercicio, como para todas las personas que procuran aumentar su patrimonio con ciertas seguridades jurídicas y de inversión.


En ella se introduce, por primera vez, en la legislación dominicana la figura jurídica del referimiento, de conformidad con lo que dispone el Artículo 50 de la ley No. 108-05, sobre Registro Inmobiliario. En virtud de tal disposición, el demandante puede citar por acto de alguacil de la jurisdicción inmobiliaria a la parte demandada para que el Juez de Jurisdicción Original apoderado del caso, pueda conocer de toda medida urgente y de carácter provisional que se deba tomar respecto a un inmueble para prevenir o evitar un daño inminente o para hacer cesar una turbación manifiestamente ilícita o excesiva.

Nunca se había implementado formalmente el referimiento por ante los Tribunales de Tierras. Con la antigua y derogada ley de Registro de Tierras, marcada con el No. 1542, del 11 de octubre del 1947, no existía el Referimiento como figura procesal. Este sólo tenía vigencia en los tribunales de derecho común, por ante los cuales constituye una acción vieja, sin embargo, para la jurisdicción inmobiliaria es una novedad, instituido con la Ley de Registro Inmobiliario, No. 108-05, en sus artículos del 50 al 53. 

El artículo 50 de la señalada ley, dispone que: “El juez del Tribunal de Jurisdicción Original apoderado del caso puede conocer el referimiento de toda medida urgente y de carácter provisional que deba tomar respecto al inmueble”.

Es importante remarcar que con la derogada ley de Registro de Tierras, el juez o tribunal podía ordenar todas las medidas urgentes y provisionales que fueran necesarias para la buena instrucción del caso. Más aún, todas las medidas que el juez de los referimientos está facultado para adoptar, eran también potestad de los jueces del Tribunal de Tierras con la antigua normativa, pero sin que se denominara referimiento propiamente. Todo conforme a los artículos 9 y 11 de la derogada ley de Registro de Tierras. De manera que lo que ha hecho la Ley de Registro Inmobiliario es formalizar, reglamentar y establecer claramente el referimiento en la jurisdicción Inmobiliaria.

III. Aspectos críticos que plantea el referimiento inmobiliario

La demanda en referimiento se introduce por medio de una citación al demandado emplazándolo a comparecer a la audiencia que se celebrará el día y hora habilitados por el Tribunal de la Jurisdicción inmobiliaria de que se trate. La citación al demandado deberá estar acompañada por el auto de fijación de audiencia correspondiente.

La parte demandante persigue y obtiene del juez de los referimientos, que en este caso es el juez de Jurisdicción original que se encuentra apoderado del asunto principal, el auto de fijación de audiencia, en el cual constará la fecha, hora y lugar donde se celebrará la audiencia. En la jurisdicción inmobiliaria, al iniciar la demanda en referimiento, se pierde la esencia del referimiento, es decir, se desnaturaliza la acción.

Sostengo que en el procedimiento establecido en la Ley No.108-05, sobre Registro Inmobiliario, se desnaturaliza el referimiento, toda vez que la parte demandante debe solicitar la autorización y fijación de audiencia a tales fines, para después emplazar a la parte demandada para conocer de la acción. 

En estos trámites, es decir: 1- En depositar la instancia de demanda por ante la secretaria del tribunal, 2- En que la misma llegue a las manos del juez apoderado, 3- En esperar que este dicte el auto de fijación de audiencias, 4- En retirar el indicado auto de la secretaria del tribunal y 5- En emplazar al demandado a los fines requeridos, se evidencia la pérdida de un tiempo valiosísimo que destruye el fin del referimiento, haciendo que este se vuelva un proceso lento. 

A nuestro juicio no es posible comprender el uso de este mecanismo, el cual resulta desatinado, ya que es generador de un sistema de instrucción desastroso, siendo el referimiento una institución jurídica especial, cuya pertinencia y estabilidad deben ser conservadas en todo momento.

En el referimiento ordinario la parte que quiera demandar no necesita de ninguna autorización. De los mismos términos de la ley se infiere que habrá un día habitual de los referimientos. 

Ejemplo de ello es que en la Presidencia de la Cámara Civil y Comercial del Juzgado de Primera Instancia del Distrito Nacional, a principios de cada año se emite auto fijando los días habituales de los referimientos. Igual costumbre rige en la Presidencia de la Cámara Civil y Comercial de la Corte de Apelación del Distrito Nacional.

Lo práctico sería que a inicios de cada año los jueces de referimientos de la jurisdicción inmobiliaria fijen, mediante auto el o los días en que se celebrarán las audiencia habituales de referimiento, como lo hacen los jueces de los tribunales indicados en el párrafo anterior, sin necesidad de tener que emitir un auto por cada demanda en referimiento para fijar audiencias. 

Otro aspecto a criticar sobre el referimiento en la jurisdicción inmobiliaria, seguido conforme a la ley No. 108-05, sobre Registro Inmobiliario, es que en la misma sólo se establece el referimiento en curso de una acción principal, es decir, mientras exista una litis sobre derechos registrados, cerrando así el referimiento fuera del curso de instancia. Lo que, claramente revela, que ante la posibilidad de hacer uso de este tipo de referimiento se debe recurrir al procedimiento del derecho común.

En el derecho común, existe tanto el referimiento en el curso de instancia, como fuera del curso de instancia, es decir, que se permite el llamado “referimiento autónomo”, pues para que este pueda ser incoado no es necesario que exista una acción principal.

Para la jurisdicción inmobiliaria el legislador de la Ley 108-05, debió permitir este referimiento fuera del curso de una litis sobre derechos registrados, puesto que existen situaciones en la que el juez de jurisdicción original, en atribuciones de referimientos, podría estatuir sobre una situación de urgencia, daño inminente, turbación manifiestamente ilícita o consecuencias excesivas, de la cual se necesita se emita una ordenanza revestida de provisionalidad. Tal es el caso de un procedimiento de desalojo por ante el Abogado del Estado, en el que se necesite del otorgamiento de la fuerza pública. También en materia de servidumbre de paso y otros tipos de dificultades.

Valido es acotar en esta parte, que la Suprema Corte de Justicia, sobre el referimiento fuera del curso de instancia ha establecido lo siguiente: “…Considerando, que en cuanto a la contradicción de motivos denunciada en el tercer medio por el recurrente, es preciso puntualizar, según se desprende de la sentencia impugnada, que la motivación de ese fallo referente a que el juez de los referimientos tiene competencia para acordar medidas precautorias, provisionales, no solo cuando existe una contestación principal pendiente de solución, sino todas las veces, aún sin instancia principal, que se pretenda prevenir un daño inminente o neutralizar una turbación ilícita…”

Sobre esta situación podemos señalar que una vez promulgada, la ley es ciega, sorda y muda. Corresponderá a los operadores del sistema jurídico darle voz, visión y oído, mediante la interpretación. Se crea pues, entre el texto escrito y el interprete un “círculo hermenéutico”.

Reconozco que la acción en referimiento por ante la Jurisdicción Inmobiliaria, instaurada con la Ley No. 108-05, que regula el sistema de registro de inmuebles en la República Dominicana, ha constituido un avance, dado que con ella se favorece al reforzamiento de los procedimientos ante la señalada jurisdicción y resulta expedito para quien urge valerse de una medida provisional a fin de preservar su patrimonio en riesgo.

Pero, las características establecidas en la ley No. 108-05, sobre Registro Inmobiliario, corren el riesgo de resultar ineficaces a causa del papel conservador que reflejan muchos jueces de esa jurisdicción en sus decisiones, además, de que aún persisten situaciones que lejos de mostrar la verdadera importancia de esta figura jurídica, configuran un sistema poco práctico, por el temor de los juzgadores al momento de estatuir y decidir y por las disposiciones reglamentarias que ha dictado la Suprema Corte de Justicia, que no son las más adecuadas.

Esto no quiere decir que su utilidad en la jurisdicción inmobiliaria no tenga sentido, sino que debe dársele la auténtica connotación jurídica que caracteriza la figura del referimiento.

Fuentes consultadas:
-Artagnan Pérez Méndez, Procedimiento Civil, Tomo I, Volumen I, 11ma edición.
- Rafael Ciprian, Tratado de Derecho Inmobiliario, segunda edición.
- Pedro Romero Confesor, Ensayo sobre un Manual de Derecho Inmobiliario, analogía con la Jurisprudencia, año 2007.
- Artículo 164, del Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdicción Original, Modificado por Resolución No. 1737-2007, del 12 de julio de 2007.
- Cámara Civil de la Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana, caso Gilberto Abreu vs Plaza Central, S. A., 3 de marzo de 2004.
- Alexis Read. Llover sobre mojado: Apuntes Sobre El Referimiento Inmobiliario, Gaceta Judicial No. 272. Año 13. Julio 2009. Pág. 25.
- Henri Capital, Vocabulario Jurídico, ediciones Depalma, Buenos Aires.
- Ley No. 108-05, de fecha 23 de marzo de 2005, sobre Registro Inmobiliario.
- Ley No. 834, del 15 de julio de 1978.

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